8年为业主收回共有收益415万元 这个小区有妙招

　　心晴雅苑小区业委会工作人员介绍小区物业费管理制度 本报记者 李宗华摄

　　竞聘上岗后的物业，服务明显好于从前

　　小区设施出问题，物业人员第一时间查看

　　物业人员修整绿地

　　秋意渐浓，西安心晴雅苑小区，一场由业主们参与的“除草活动”正在火热进行。

　　对业主们来说，这既是亲近自然的好机会，也可以锻炼身体、拉近邻里关系，当然，每位参与者，还能领到奖品：板栗、玉米、核桃、芹菜，也有时令水果。

　　奖品由小区业委会购买，所有的开支，都来自业主们的共有收益——从2011年至今，业委会累计为小区业主收回共有收益415万元。

　　这些钱，怎么用?业委会主任周洪斌说，用在小区改造升级上，让每位业主受益。

　　业委会招标 公开选物业

　　今年8月18日，心晴雅苑小区第三届业委会成立，57岁的周洪斌再次当选业委会主任。

　　这是一个投入使用了16年的小区，商住一体，4栋楼，共236户业主。在很长一段时间里，随着入住人口的增加、周边商圈发展，小区的基础建设和内部设施，暴露出不少问题，加之物业管理粗放，“物业和业主之间的‘权利失衡’，很多业主无法维护自己的合法权益。”

　　2011年4月，周洪斌和几位热心业主开始筹建业委会。彼时的西安，拥有业委会的小区仅有100多个，很多业委会的工作仍在摸索阶段，可借鉴的经验并不多，且面临诸多困境，“一方面，开发商不配合、物业不积极，另一方面，业主不热情、依法维权能力不高。”

　　在筹建业委会的4个多月时间里，周洪斌带领业主们以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和《物业管理条例》等法律法规为基础开始自学，同时跑去别的管理成熟的小区“取经”，并在网上联系国内社区管理方面的专家，希望能探索出一套既符合实际情况、又可以灵活变通的小区自治模式。

　　周洪斌将这个过程，形象地称为“摸着石头过河”，“让业主们参与进来，共同管理小区大小事务，合理合法维护公共利益。”

　　筹建的过程，也是普法的过程，业主们的积极性和参与热情倍增。第一届业委会中，业主代表的参与率达到88%，大家向物业公司发出“通牒”，“将小区迫切需要解决的若干问题，列出清单，给了半年整改期，如果业主们不满意，将更换物业。”

　　整改的情况，并不乐观。在咨询了政府部门和相关专家后，业委会决定通过组织物业服务竞标会的形式，公开选聘物业公司。

　　“通过媒体发布招标公告，对每一家竞选的物业公司，都进行了资质审查。”业委会副主任欧阳旭见证了2012年的这次竞标会。“政府部门现场指导，现场一共来了8家物业公司。”昨天，欧阳旭告诉三秦都市报记者，竞标分为三部分，一是物业公司自述，二是业主提问，三是物业公司答辩，“答辩结束后，业主代表现场投票，整个过程，紧张激烈。”

　　与业委会同时成立的，还有业主代表们组成的监委会。

　　监委会委员主要以居住在小区的高校教授、离退休干部为主，保证业委会每项决议的公开、公平、公正。

　　设立共有账户 统一管理公示

　　“监委会更像是一个‘智囊团’，可以更广泛地吸收业主们的建议，配合业委会开展工作。”周洪斌说，在业委会、监委会的共同商议下，小区4栋楼，每栋楼还分别选举了楼长、单元长、层长，实行轮值制度，同时发动志愿者，积极参与小区各项建设活动。

　　为了普及业主共有、共享、共管的常识，第一届业委会将小区共有部位取得的经营性收入(即共有收益)设立了专门的共有账户，专项用于小区共有区域、共有设施设备的维修和养护，统一管理、统一公示。

　　“对很多小区而言，经营性收入归谁所有，一直就是笔糊涂账。”小区监委会委员胡仕行坦言，经营性收入一般包括停车位出租、配套商业用房出租、外墙立面广告收入、电梯广告收入等等，《物权法》中对此有明确规定，应该归全体业主共同享有，但实际的情况是，“小区从2003年建成入住以来，原来的共有收益使用情况，一直没有公布过，业主们完全不知情。”

　　设立共有账户后，业委会对未占用车位的业主，每户发放了100元，还为全体业主更换了电表和售电系统、支付了电梯五方通话系统费用，此举一下子激发了业主们对于共有物权的关注，引起了不小震动，“连一些此前并不热情的业主们，也开始留意起了小区的大小事务。”

　　为了保证专业化管理，业委会还配备了一名财务人员和一名专职秘书，“两名专职人员并不是小区的业主，都是面向社会公开招聘的。”胡仕行说，业委会、监委会的成员没有工资，只有在参与小区活动时，领取一点象征性补助，“但这两名专职人员是有工资的，每周上6天班。”

　　2014年8月23日，业委会换届选举，周洪斌成功连任第二届业委会主任，此时，业委会已经为小区收回共有收益29万元。

　　西安首家酬金制物业管理

　　除了争取共有物权的回归之外，2017年7月1日，业委会在西安首家实行了由业主主导的酬金制物业管理，一改过去的“包干制”模式。

　　所谓“酬金制”，概括来说就是，物业公司每年提前申报下一年的物业费使用方案，实际支出按照每月决算表，由业委会进行审核，并在定期在小区内公示。对物业公司，业委会按照物业费实际收费额的百分比给予酬金，其余费用全部用于小区公共管理服务。

　　“年度预算、月预算、决算，全部都是公开的，让大家清清楚楚缴费、明明白白消费。”周洪斌说，在包干制模式下，物业公司省下的钱就是利润，但在酬金制模式下，物业费怎么花，要由业委会来决定，物业公司拿酬金，也是明明白白。

　　周洪斌是一位退休的部队干部，多年从事科研管理工作，在周洪斌看来，“酬金制”带来的根本变化是，将业委会的自发治理与物业公司的协作治理结合起来，互助合作，实现了“1+1>2”的效果，“对业主来说，这是一个启蒙过程，对其他小区来说，这是一个实践样本。”

　　老旧小区的改造升级、弥补公共服务缺失，也是业委会工作的主要内容。在5年时间里，业委会收回了小区人防地下车库管理权和使用权，近50个车位的回归，使得小区停车难的问题基本缓解;拆除设在院内的餐厅、旧自行车棚、地下车库改建的仓库970.27平方米，为小区腾出地面和地下34个停车位，极大缓解了小区停车难的矛盾;利用拆除的违建面积，建起了150平方米的封闭式电动自行车棚，此外，还为全体业主赢回共有收益300多万元。

　　一个老小区 236户民生账

　　三秦都市报记者昨天在小区采访时，看到了公开张贴的共有收益收支清单：

　　维修小区4栋楼的屋顶防水、翻修物业楼，更新了监控系统、新增了电梯和自行车棚及地下车库的监控系统、新建了2个电动自行车棚、更新了小区消防系统、新建了垃圾台、更新了电梯缆绳、更新了水泵房、更新了配电室和发电机房、更换了小区两个大门、制作了2个值班岗亭、更新了小区绿化草皮等近百项。

　　这种方法好不好?小区物业公司负责人马辰辰说，2018年小区的物业收费率达到了100%，这在全国范围内，都属罕见，“业委会是沟通物业和业主的桥梁，厘清了双方的权责，更容易达成共识。”

　　马辰辰笑称，业委会是大当家，物业公司是大管家，互相配合，才能合作共赢。

　　记者采访时，遇到了5位慕名前来的业委会主任，组团来小区取经，周洪斌谈了自己的经验。

　　“一个老小区，236户民生账，这个岗位，但凡有一点私心都不行。”她说，小区共有收益来源于每户业主，一分一厘都关系着民生冷暖，小区治理是篇大文章，是城市精细化治理的重要方面，离不开广大业主的共谋、共建、共管、共评、共享，业委会成员既要懂法，还得用法，要让业主的资产保值增值。

　　来源：三秦都市报

　　免责声明：以上文章仅代表个人观点，本网只是转载，如涉及作品内容、版权、稿酬问题，请及时联系删除。