70城房价涨幅回落 下半年资金压力或迫使房企降价

　　调控深度发酵，房价上涨乏力。

　　７月１５日，国家统计局发布６月７０个大中城市房价变化情况。与５月相比，各主要城市的房价虽然仍保持上涨局面，但涨幅有所收窄。其中最重要的两个特点在于：从物业类型来看，二手房价格涨幅下滑明显；从城市层级来看，一、二线城市房价涨幅均受到遏制。

　　这种情况并不令人意外。从今年第二季度开始，针对部分区域出现的楼市“小阳春”，监管层采取多重手段进行调控，很好地遏制了市场的非理性反弹局面。与去年同期相比，今年的商品房成交面积始终保持负增长。在交易量没有明显提升的情况下，房价大幅升温的基础也不复存在。

　　其中，５月１８日住建部预警的苏州、佛山、大连、南宁４个城市中，大连６月二手房价环比涨幅为０．５％，环比收窄０．５个百分点；南宁涨幅为０．７％，环比收窄０．５个百分点。

　　对于购房者来说，好消息还在于，监管层正收紧房企的融资闸口，大量信托资金已经无法进入房地产业。迫于资金压力，房企仍有继续做出价格让步的可能。

　　二手房降温明显

　　尽管限价、限购、限售等调控政策会直接影响新房市场，但在６月，二手房价格的变化幅度明显大于新房。当月，有２０个城市的二手房价格出现环比下降，创今年以来新高。而同期新房价格下降的城市仅有５个。

　　平均来看，６月全国７０个大中城市二手房价格环比上涨０．２８％，相比４月份的０．５３％、５月份的０．４３％，退烧明显。新房方面，７０个大中城市价格环比上涨０．６６％，仅收窄０．０５个百分点。

　　二手房由于分散、随机的特征，往往被视为整体市场的风向标。贝壳研究院首席分析师许小乐认为，去年下半年以来，热点城市二手房供应量明显增多，带动了价格出现下降。他认为，在调控的影响下，未来新房价格的走势将与二手房趋于一致。

　　从城市能级上看，一、二线城市的房价涨幅均受到遏制。６月，４个一线城市的新房、二手房价格涨幅均有所收窄；３１个二线城市新房价格涨幅持平，但仍处在０．８％的相对高位，二手房价格涨幅收窄。

　　尽管三线城市的二手房价格涨幅有所扩大，但市场人士并不担心。中原地产首席分析师张大伟认为，今年３月以来的“小阳春”现象，主要发生在一二线城市中，目前看来，这些市场已经受到“精准打击”。相比之下，三线城市将随着棚改规模的缩减而出现自然降温。

　　张大伟表示，房地产市场已经从３－４月份的“小阳春”，过渡到５－６月份的快速退烧。这其中，“一城一策”思路下的调控作用明显。

　　根据中原地产的统计，今年４月至６月，全国出台房地产调控政策的频率为６０次、４１次、４６次，月均调控频率相当于３月的三倍以上。从手段上看，除了常规的限售、限价、限贷外，房价预警机制也开始发挥作用。４月以来，共有１０个城市因房价上涨过快被住建部“点名”。

　　２１世纪经济报道记者在苏州调研时发现，５月１１日和１６日，苏州先后发布两份调控文件，对工业园区、高新区狮山片区进行精准调控。５月２４日，苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会，提出全年房价涨幅控制在５％以内、新房备案价不高于４万、下调土地出让指导价等多项措施。

　　这一系列“组合拳”打出后，苏州楼市供需双方的预期迅速出现变化，新房和二手房成交迅速放缓。到６月，苏州市场的热度已经明显下降。

　　资金压力逐渐凸显

　　实际上，若拉长时间周期来看，今年以来的总体房价涨势并不算夸张。上海易居研究院指出，在这一轮市场周期中，７０城房价（环比）涨幅曾在２０１８年７月至８月进入１．０％以上的“过热区间”，但随后在不断调控中回落。从２０１８年１０月至今，７０城房价平均涨幅始终处在０．２％－０．６％的区间内。

　　该机构认为，随着市场的继续降温，预计下半年房价涨幅会继续收窄，并可能坠入低于０．２％的偏冷区间。

　　大部分受访者认为，目前房地产市场面临的政策压力主要来自于两个方面。

　　一是“一城一策”持续推进。今年６月，洛阳、呼和浩特、大理、西安四城的新房价格环比涨幅超过１．５％，仍然被认为是过热区域。其中，西安新房同比涨幅达到２５．２％，位居７０大中城市之首。这些城市都被认为将迎来调控政策的施压。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，西安的案例反映出，部分二线城市在实施人才新政后，房地产市场出现异动。这类城市也将受到政策的“重点关照”。

　　自去年１２月以来，西安新房价格环比涨幅已连续７个月领跑７０大中城市。由于房价涨幅过大，今年６月２０日，西安曾发布调控政策，将新落户居民的购房门槛设置为“落户满１年，或连续缴纳１２个月的社会保险（或个人所得税）”，同时将非户籍居民的购房门槛提高为五年社保或纳税证明。西安还将临潼区纳入住房限购范围。

　　另一个压力来自于资金面的收紧。５月１７日，银保监会发文，强调针对房地产融资项目进行严格管控。从今年第二季度开始，监管层对信托公司的房地产项目进行摸底检查，并要求部分公司进行控制，从此，信托资金进入房地产被严格管控。

　　华泰证券指出，“历史来看，房地产行业融资政策的变化往往源于土地市场的波动。”现阶段融资监管的意图在于，通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而平稳房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。

　　但这一举措也将给房企带来资金压力，近期房企的融资渠道已转向海外，部分企业的融资成本高达１５％。分析人士认为，如果资金压力过大，下半年不排除房地产企业出现以价换量的可能，从而令房价涨势继续收窄，甚至下滑。

　　此外，今年房企将迎来债务偿还高峰期，可能加剧这一压力。世联行指出，今后三年，房地产行业共有１．８万亿的待偿债务。分年度来看，２０１９年至２０１１年每年需兑付的债券分别为４４６４亿元、５０５０亿元、８９１８亿元，压力逐年增大。尽管今年的到期债务规模是三年中最小的，但仍比２０１８年增加近一倍。