一个20亿古镇项目开发，是怎么失败的？

    古香古色的建筑，小桥流水的情景，苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区，唯一利用活水资源打造的特色街区。

     2013年4月26日，冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡开业。据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌入13万游人!

媒体的报道这样描述：这几天，龙潭水乡里的商家，尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。

一家豆花店老板说，周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。

面对成都市民的热情，相关负责人呼吁：“龙潭水乡天天开放，市民们不用着急打拥堂”。

熟料，“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年之后，龙潭水乡走向了另外一个极端。

周庄古镇的配置、20亿投资的项目

龙潭水乡投资20亿元、经4年打造和建设，位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，其规模相当于周庄古镇 ，是龙潭总部经济城最大的配套项目。

如今关门闭户，总体只有一个感受就是——“空”！

凄清冷静的街道……

曾经的美食一条街只剩几个空落落的小摊……

栏杆锈蚀斑驳……

腐烂不堪的船只……

整个园区仿佛回荡着凄婉的“绝奏”琴声……

短短3年，昔日繁荣不再，如今冷清至此。“成都的清明上河图”龙潭水乡的衰落背后，有着怎样的深层次的原因，又是怎样的大环境导致如今的局面？

面对这个不可挽回的局面，业内纷纷提出不同的见解：

有人认为在这个悲剧中，最核心的问题出现在策划环节。

第一，龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展。

第二，龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的要求。

第三，龙潭水乡号称清明上河园（这个又是北方的、宋代的），可惜也看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头，而龙潭水乡真正的文化灵魂是什么，估计他们自己也说不清。

第四，倘若学习《宋城千古情》，需要强大的市场支撑（外地游客，旅行社），且与本土发生关联（文化演出上的会客厅功能），而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目，难度也非常大，显然龙潭水乡走的也不是这个路子。

第五，不管你的景区再好，没有内容，一切都是零，现在的龙潭水乡确实没有任何内容。

第六，一个在成都城市核心地带的重大项目，龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南，到底有没有一点关系？

第七，如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能？

也有人认为问题出现在了操盘这里。

1、操作思路还停留在N年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产思维；

2、没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持；

3、定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把目光放在建筑规划上，却不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土；

4、动线混乱，业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧；

5、不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键；

6、玩概念的忽悠的时代已过去，现代商业市场，没有真正专业的是很难做出好的商业项目的；

7、商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验；项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定是死；

8、尊重市场规律，尊重专业，远离忽悠、远离非专业才是出路；