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两个地产大佬同时甩卖资产，究竟透露了什么信号？综合：理财头条（mlicai）、证券时报、齐俊杰看财经 2017年年初，王健林就在万达工作报告中，明确指出要加大旅游投资，计划到2025年全球开业25个万达城，其中海外开业5个万达城。仅仅半年，王健林就忘记了自己的小目标，将万达城和万达旗下酒店一齐打包卖了。 近期不仅王健林在卖卖卖，他的同行潘石屹也在卖卖卖？两个地产大佬同时甩卖资产，究竟透露了什么信号？ 这几天，房地产市场最大的新闻，要数万达集团将酒店和文化旅游项目以631.7亿元人民币出售给融创中国。万达为什么要将自己的“家底”出售？其中原委众说纷纭。但联系到潘石屹、李嘉诚纷纷抛售地产，一个信号其实已经非常明确了：房地产市场确实要“变天”了。 地产大佬争相甩卖 2017年7月10日上午，万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国，共收资金631.7亿元。其中，13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元，76个万达酒店作价335.95亿元。针对此举，王健林说，转让这些项目能大幅降低万达商业的负债率并将企业向轻资产型转化。 与此同时，SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出，董事长潘石屹说：“只有上海外滩SOHO和望京SOHO，是永远不能够销售的。”而对于华人地产大亨李嘉诚来说，甩卖地产项目也是接二连三。 从2013年8月起，李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现。李嘉诚的商业嗅觉早已被过往所验证，当一个行业的冬天来临时，他总是能提早出手，安全脱身。 这三位地产大佬甩卖地产物业的行为，给了市场无数的遐想：好端端的地产“印钞机”，为啥要卖了？难道行业要变天了？其实，中国的房地产市场，真的到了变天的时间段。这是与整个经济发展阶段紧密相连的。 从经济的驱动力来说，地方政府的财政收入一直以来大部分来自于土地财政，没了卖地收入，地方政府一下子就断了炊，这是地方政府绝不愿意看到的结局，也是多次房地产调控“上有政策、下有对策”的一大原因。 同时，房地产行业牵涉到接近七八十个行业的发展，房地产行业不行，这些行业就受影响，从而影响到就业和社会稳定，这也是大家不愿意看到的。房地产投资旺，固定资产投资就旺，经济增长就有动力。房地产是国民经济发展的支柱性产业，就是这个道理。 从金融的角度来说，大大小小的房地产企业，大部分的资金来源都是银行信贷，银行的利润，很大一部分来自于地产企业的贷款。同时，围绕房地产行业的各种产业投资基金、信托产品等，都在围绕这个产业链滋润地活着。 尽管房地产行业的调控这么多年来一阵紧过一阵，但大部分陷入了“空调”的怪圈。主要的原因，无非是两点：一是地方政府断不了土地财政这口奶；二是房地产行业也不能急速下滑，否则影响到经济的增长和银行信贷的质量。 从人口结构来说，随着人口增速下滑，居民对房地产居住的需求会下降，房地产的投资和投机属性越强，对经济稳定增长潜在的杀伤力就越强。部分三四线城市新楼盘空置率居高不下，一旦房地产的泡沫破灭，后果堪忧。 地产行业进入白银时代 但中国经济的增长，不可能永远主要依赖固定资产投资，否则，我们就在固定资产投资驱动经济增长这条老路上越走越远，而且固定资产投资对经济拉动的边际效应越来越弱，最后一定是经济增长的效率越来越低。 当经济转型升级到了刻不容缓的时候，一定是房地产占国民经济比重越来越小的时候。当政府调整经济结构的决心越来越强大，经济发展的内在驱动力到了可以摆脱固定资产投资为主要驱动力的时候，就是房地产变天的时候到了。 眼下，中国经济的增长虽然还是离不开房地产这个行业，但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显，商业嗅觉敏感，善于揣摩政府意图的地产商们，一定会顺势而为，这就是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。 从地产融资来看，监管单位已切断地产商主要融资来源，上海证交所提高地产商发债的门槛后，地产商就没有在上海证交所发债。2018年，地产行业还有279亿美元的债券到期，资金紧张由此可见一斑。一些负债率较高的地产企业提前甩卖旗下资产，也是为了应付即将到来的兑付危机。 马云一语成谶： 房租打败了实体 马云早说了，是房租打败了实体，打败餐馆的可不是淘宝！ 在北京上海深圳，在很多一线城市，随着房租成本，土地成本的不断抬高，众多商家的业态已经发生了变化：最典型的表现：原来各大中城市中遍地的小餐馆，已经由饿了么，美团，百度等诸多外卖平台所领衔。
而在这种变化的背后，让很多原来靠商场店面出租的大型地产集团，都将面临着转型经营的风险：在上海，淮海路，徐家汇等老牌商业街和商圈也已经在近两年开启了转型之路。 而事实上，最近十年来中国经济的转型和变化，有的说是互联网改变了一切，但是，正如同马云曾经说的“不是电商打败了实体，而是高房租”。在实体和电商不断“吵架”的这些年里，我们又看到了饿了么，滴滴等诸多“共享”的出现，而所谓的这些“共享经济”占领市场的最大法宝无非就是一个“尽可能的降低固定资产成本，降低价格”。
在这背后，其实也促进了王健林，潘石屹这些地产大佬的转型，做商业地产出生的王健林自然“春江水暖鸭先知”。固定资产的成本在过去多年以来不断抬高的同时，其实也是在倒逼着实体进行改革，做餐饮的，以前只要方圆两公里内没有太大的竞争对手，卖黄焖鸡米饭的和卖麻辣烫似乎可以相安无事，生意好了，商铺房东也会涨房租。
而现在，所有的餐饮饭店大都都跑到饿了么美团等一堆外卖平台上竞争，不论是黄焖鸡还是麻辣烫，不努力做好口味的话价格和销售也上不去，利润受影响的前提下，商铺的租金也上不去，商铺房东即便转租了，新的餐饮经营者也同样要面临一样的问题。 小到小餐饮，大到大的商场，都会面临同样的问题，电商和手机端移动平台的发展，让商业经营更加透明化，公开化，让消费者有了更多的选择，也让经营者有了更大的压力，过去的一两年，我们经常听到的是实体经济“喊苦”，而这一回，变化已经衍生到了房地产。
因此，我们今年看到王健林在“降低杠杆”，万科也在“转型轻资产”，正如马云所说的“不是实体经济不行了，而是你的实体经济不行了”实体经济的变化，已经开始转变了。 王健林潘石屹在转变，万科也在转变，再迟钝的你，也知道后面该发生什么了。 |