蹊跷的“内部房”（上）：欺诈构成犯罪，与转为诈骗的判断

一、“蹊跷的‘内部房’（上）”概说

2024年元月的一天，甘肃省兰州市公安局西周分局路先锋派出所民警张亚军下社区工作；在兰州市石化文化小区地下车库的入口处，张亚军一群人冒着严寒聚集在一起。这群人否认赌博，有人告诉民警来小区买房：

据张亚军所知，楼盘是单位的内部安置房不对外售卖，这些人说的话让人生疑；在民警的一再追问下，具女士拿出了购房发票和不动产登记受理通知书。张亚军告知具女士“网签”才能拿到受理通知书，她随即跟着民警到了派出所，讲述了买房子经过：

2023年的岁末，在朋友的介绍下，具女士认识了自称是西固区市容环境卫生工作局工作人员的王伪；据王伪介绍，单位安置房虽然不对外出售，特批给他们局领导安置房委托她来卖掉；市面上110万一套的房子只要60万，屈女士听后十分心动。

一个礼拜，屈女士凑了60万，王伪出具了一份购房授权委托书；屈女士根据西固区环卫局、房管局的委托把这笔钱打进了王伪个人账户。那天，屈女士等人聚集在小区实际上是看房。

购房发票和受理通知书可能是假，警方决定立案侦查；进一步查明，委托书等证明全是假的，石化文化小区的814号楼产权还是归兰州石化公司所有。有了这个证据，警方随即以涉嫌诈骗罪刑事拘留了王伪。

经依法侦查查明：自2019年至2024年间，犯罪嫌疑人王伪通过假委托书等向被害人出售了40套“内部房”，涉案金额高达2400多万元。

“内部房”的蹊跷是，大多数被害人不仅到现场看过房子，还从王伪手中拿到了钥匙；其中，石化文化小区有80套房子的钥匙被拿走。

有人可能要问，犯罪嫌疑人王伪或许编造了特批给领导的安置房，被害人为何相信？此为内部房的另一“蹊跷”，即：兰州市石化的土地使用权是否有期限。

二、土地使用权期限争论的实质

国家对土地没有开征不动产税，主要原因大致为，在土地公有制的框架下，土地使用权有期限。根据《民法典》第三百三十二条的规定，农业用地的承包期为三十年至七十年不等；根据举重以明轻的解释规则，其他土地的使用权应在前述幅度内确定，如：住宅建设用地使用权期限为七十年。

从经济角度分析，国家规定土地使用权的期限与决定开征不动产税的效果大致相当。国家开征了不动产税，所有人七十年倘若一直不缴纳不动产税，应税部分的不动产可能归国家所有；《民法典》第三百五十八条的补偿条件为“建设用地使用权期限届满前”，其含义为，土地使用权期限届满后，不动产应当归所有人，如国家，或者集体所有。

由于多数国家对不动产的税基规定较“窄”，开征不动产税并没有影响普通人的生活；解读出上述经济原理后，不少人，特别是专家开始解读，或者讨论哪些土地没有使用期限，如：农村的宅基地和划拨的土地没有使用期限。

《民法典》在“宅基地使用权”一章中没有规定使用期限，其原因大致为，村民是农村集体经济组织成员；少数专家便类推解释，划拨的土地没有使用期限，其原因也大致为，原划拨取得土地使用权的国有企业等已被改制，没有使用期限对资本有利。

例如：蹊跷的“内部房”中的文化小区倘若是划拨土地，兰州市石化可以开发不动产；反之，所在的区，或者县可以收回国有土地使用权。相关官员在处置，或者解释划拨土地有一定的自由裁量权；犯罪嫌疑人王伪编造的特批给领导安置房，不少受害人认为或许可信，如：以成本价购买等。

以普通商品房销售程序分析，办案警官当然得出犯罪嫌疑人王伪存在欺诈的结论；随着蹊跷的“内部房”进入刑事程序，安置房以“房号”领取房产证可能再也无法查清。犯罪嫌疑人王伪究竟构成何罪，司法人员还需要通过资金去向、钥匙等方面判断。

三、欺诈构成犯罪，与转为诈骗的判断

检索《刑法》分则罪名，多数人不难发现，本法第一百六十条、第一百七十五条之一和第二百二十二条分别规定的欺诈发行证券、骗取贷款和虚假广告等罪名；在本文看来，前述是典型的欺诈构成犯罪的罪名，如：欺诈发行证券的发行人不能隐匿身份证，但在证券发行中“隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容”。

有人可能要问，《刑法》为何要将欺诈规定为犯罪呢？本文以第一百六十条为例加以说明：

一方面，《证券法》也是民事法律行为的特别法，如：本法作为商法的一部分；多数人据此可以得出结论，《证券法》将证券欺诈行为规定为犯罪的依据也是《民法典》，如：第二百一十九条规定，违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

另一方面，证券发行不可能单方欺诈，如，保荐人、财产评估人等；多数人据此可以得出结论《证券法》将证券欺诈行为规定为犯罪的依据为，《民法典》第一百四十九条的规定，即：第三人实施欺诈。

最后一方面，欺诈发行证券的发行人是《民法典》第一百四十九条中的“第三人”，而本条中的“对方”是欺诈发行证券的保荐人，财产评估人；《民法典》第一百四十九条规定的民事责任，构成《刑法》第一百六十条犯罪的前提条件为，发行人也欺诈了保荐人，财产评估人，并使他们做了错误判断。

有人可能要问，欺诈转为诈骗又如何判断呢？本文以《刑法》第二百二十四条规定的合同诈骗罪为例加以说明：

第一，《民法典》第一百四十八条规定了单方欺诈，但本条仅规定了民事责任；《刑法》第二百二十四条据此将合同诈骗罪的成立条件规定为“以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同”。

第二，《民法典》第一百五十四条还规定了“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”；这里的他人受到损害的原因是行为人与相对人“唱双簧”，将无效欺诈行为认定放弃，多数人没有疑义。